Die Zinswende hat den Immobilienmarkt in Frankfurt am Main erheblich beeinflusst und eine Vielzahl von Anpassungen in Bezug auf die Immobilienpreise nach sich gezogen. Dieser Wendepunkt, der Mitte/Ende 2022 begann, stellte den Immobiliensektor vor große Herausforderungen und wirtschaftliche Veränderungen.
Die Zinswende und ihre Bedeutung
Mit der Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Juli 2022, den Leitzins erstmals seit über einem Jahrzehnt zu erhöhen, begann eine neue Ära in der Finanzpolitik. Die Zeit der Nullzinsen, die seit 2016 vorherrschte, endete abrupt. Bis zum Jahresende 2022 wurde der Leitzins auf 2,5 % angehoben und erreichte im September 2023 einen Höchststand von 4,5 %, ein Niveau, das seitdem stabil geblieben ist. Dieser Anstieg war eine Reaktion auf die sich verschärfende Inflation und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit in Europa.
Parallel dazu stiegen auch die Bauzinsen signifikant. Lag der Zinssatz für Baufinanzierungen Anfang 2022 noch bei etwa 1,0 %, so schwankte er im Laufe des Jahres 2023 zwischen 3,5 % und 4,5 %. Eine gewisse Entspannung trat im November 2023 ein, als die Bauzinsen um bis zu 0,8 Prozentpunkte sanken. Viele Experten gehen davon aus, dass eine Abkühlung der wirtschaftlichen Situation im Jahr 2024 zu einer allmählichen Senkung der Zinsen führen könnte.
Auswirkungen auf die Immobilienpreise
Die steigenden Zinsen hatten erwartungsgemäß direkte Folgen auf den Immobilienmarkt. Viele Marktteilnehmer prognostizierten eine Stagnation oder sogar einen Rückgang der Kaufpreise, insbesondere im Bereich der Wohnimmobilien. Für Privathaushalte wurde der Erwerb von Wohneigentum durch die verschlechterten Finanzierungsbedingungen zunehmend schwieriger, was zu einem deutlichen Nachfragerückgang führte. Dennoch blieben die Angebotspreise zunächst überraschend stabil, und signifikante Preisrückgänge waren bis zur ersten Hälfte des Jahres 2023 kaum zu beobachten.
Preisentwicklung im Zeitverlauf
Die Auswertung zeigte, dass in den Jahren 2019 bis 2021 die Immobilienpreise aufgrund der günstigen Zinsbedingungen kontinuierlich stiegen, mit jährlichen Zuwächsen zwischen 4 % und 13 %. Doch im Jahr 2022, als die Zinsen zu steigen begannen, verzeichnete der Markt einen leichten Rückgang von 0,6 %. Diese Entwicklung setzte sich 2023 dramatischer fort, wobei ein durchschnittlicher Preisrückgang von etwa 28 % beobachtet wurde. Allerdings basierten die Daten für 2023 nur auf einer begrenzten Anzahl von Kauffällen, weshalb endgültige Aussagen für das gesamte Jahr vorsichtig zu interpretieren sind.
Der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main
Die Stadt Frankfurt, eine der wirtschaftlich dynamischsten Regionen Deutschlands, wurde ebenfalls von diesen Entwicklungen betroffen. wisimmo Immobilien führt regelmäßig detaillierte Analysen des Wohn- und Kaufimmobilienmarktes in Frankfurt und Umgebung durch. Der Fokus lag auf den tatsächlichen Kaufabschlüssen von Mehrfamilienhäusern, um den Einfluss der Zinswende auf die Marktbedingungen besser zu verstehen.
Für diese Analyse wurden über 100 Transaktionen von Mehrfamilienhäusern in verschiedenen Lagen der Stadt zwischen 2018 und Oktober 2023 ausgewertet. Die untersuchten Immobilien befanden sich in sehr guten, gehobenen und mittleren Lagen und umfassten sowohl reine Wohnhäuser als auch gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser. Die Wohn- und Nutzflächen dieser Objekte lagen zwischen 400 und 1.850 m².
Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?
Die rückläufige Preisentwicklung im Jahr 2023 wird von Experten weniger als das Platzen einer Immobilienblase, sondern vielmehr als notwendige Marktkorrektur nach einer Phase außergewöhnlichen Wachstums interpretiert. Diese Korrekturphase folgte auf die Jahre extrem niedriger Zinsen, die zu einem Boom am Immobilienmarkt geführt hatten. Ein weiterer starker Preisverfall ist nach dieser Anpassung jedoch vorerst nicht zu erwarten.
Viele Marktbeobachter gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2024 eine Stabilisierung erfahren wird. Sollten die Zinsen wie prognostiziert sinken, könnte dies auch wieder zu einer leichten Belebung der Nachfrage führen. Allerdings bleibt der Markt von Unsicherheiten geprägt, insbesondere in Bezug auf die weiterhin hohe Inflation. Während die Zinsen stabil oder leicht rückläufig sein könnten, wird erwartet, dass die Mieten in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet weiter steigen, da die Nachfrage nach Wohnraum unverändert hoch bleibt.
Chancen und Risiken für Investoren
Für den Frankfurter Immobilienmarkt bedeutet die aktuelle Lage, dass sowohl private als auch professionelle Investoren wachsam bleiben sollten. Die Marktbedingungen haben sich gewandelt, und es ist essenziell, fundierte Entscheidungen auf der Basis aktueller Daten und Prognosen zu treffen. Während der Boom der vergangenen Jahre vorbei sein mag, bieten sich in einem stabilisierten Markt dennoch interessante Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für langfristig orientierte Käufer.
Fazit
Unsere Einschätzung für den Immobilienmarkt in Frankfurt am Main für den Rest des Jahres 2024 hängt stark von der wirtschaftlichen Gesamtlage, insbesondere den Zinsen und der Inflation, ab. Hier einige Punkte, die aus meiner Sicht entscheidend sein könnten:
- Zinsentwicklung und Finanzierungsbedingungen: Sollten die Zinsen im Verlauf des Jahresendes 2024 tatsächlich leicht sinken, wie es einige Experten erwarten, könnte dies zu einer leichten Belebung der Nachfrage führen. Gerade private Käufer, die durch die hohen Bauzinsen in den letzten Jahren vom Markt gedrängt wurden, könnten dann wieder aktiv werden. Allerdings wird es kaum zu einer massiven Zinsentspannung kommen, sodass Finanzierungen weiterhin teurer bleiben als in der Niedrigzinsphase.
- Immobilienpreise: Die drastischen Preisanstiege der letzten Jahre haben sich bereits abgeflacht, und ich erwarte, dass sich diese Korrektur weiter stabilisiert. Ein weiterer signifikanter Preisrückgang erscheint unwahrscheinlich, vor allem in einer Stadt wie Frankfurt, die weiterhin eine hohe Nachfrage nach Wohnraum verzeichnet. Vielmehr könnte sich der Markt im Laufe des Jahres auf einem neuen, stabilen Niveau einpendeln.
- Nachfrage nach Mietobjekten: Ein entscheidender Faktor für die Preissituation sind die Mietpreise. Frankfurt hat, wie viele Großstädte in Deutschland, nach wie vor mit einer Wohnraumknappheit zu kämpfen. Diese Knappheit wird die Mietpreise weiterhin hochhalten, was wiederum Investoren anzieht, die auf langfristige Mietrenditen setzen. Selbst bei einem Rückgang der Kaufpreise dürfte die Attraktivität von Investitionen in Mehrfamilienhäuser aufgrund stabiler Mieteinnahmen bestehen bleiben.
- Inflation und wirtschaftliche Unsicherheit: Die weiterhin hohe Inflation belastet die Kaufkraft vieler potenzieller Immobilienkäufer. Dies könnte dazu führen, dass sich die Kaufentscheidungen verzögern, was den Markt insgesamt verlangsamt. Gleichzeitig könnte aber eine Beruhigung der Inflation in der zweiten Jahreshälfte 2024 dazu beitragen, dass sich die wirtschaftliche Lage stabilisiert, was den Immobilienmarkt ebenfalls positiv beeinflussen würde.
- Regulatorische und politische Maßnahmen: Auch politische Eingriffe, wie etwa neue Wohnbauinitiativen oder Mietpreisbeschränkungen, könnten den Markt beeinflussen. Sollten diese Maßnahmen stärker forciert werden, könnte dies die Dynamik des Marktes verändern und eventuell sogar zur Entspannung der Preissituation führen.
Für den Rest des Jahres 2024 sehen wir eine Phase der Stabilisierung für den Frankfurter Immobilienmarkt, ohne größere Preisrückgänge oder -anstiege. Investoren und Käufer sollten weiterhin vorsichtig agieren und den Markt beobachten.
